中国楼市“釜底抽薪” 央行再出房贷新政

进入2021年，中国“地产金融”再次被收紧。2020年12月31日，中国央行等部门联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称通知）。这是继中国政府开始金融整顿、设置房地产企业债务“三条红线”制度之后的又一次“釜底抽薪”。面对高企的房价和地产投机，以及金融风险，中国政府在逐步地稳定剥离金融对地产的依赖。

根据通知内容，中国央行、中国银行保险监督管理委员会（简称银保监会）将对中国的银行业金融机构的房地产贷款余额和个人住房贷款余额的所占比例进行分档管理，共分为5档。

中国央行对于银行业务中房地产贷款和个人住房贷款占比的双重限制，犹如釜底抽薪，将大大减少楼价上涨的动力。（Reuters）

其中，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、交通银行等7家中资大型银行为第一档，其房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%。

招商银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、北京银行等17家中资中型银行为第二档，其房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为27%和20.5%。

民营银行、大中城市和城区农合机构（农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社）、城市商业银行（除北京银行、上海银行、江苏银行、浙商银行、渤海银行被列入第二档）等中资小型银行和非县域农合机构为第三档，其房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为22.5%和17.5%。

第四档是县域农合机构，其房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为17.5%和12.5%。

第五档是村镇银行，其房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为12.5%和7.5%。

对于上述比例上限，中国央行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，在增减2.5个百分点的范围内进行调整。但是，对于已经超出上限2个百分点以内的银行业金融机构，其业务调整应在2年内完成；超出2个百分点及以上的银行业金融机构，其业务调整应在4年内完成。

按照通知内容，此举只为增强中国银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。然而，市场对此却拥有另一番解读。有房企人士指出，这是继2020年中国政府出台地产“三条红线”政策之后的又一道“紧箍咒”。

所谓“三条红线”是2020年8月中国央行、中国住房和城乡建设部联合发布的对于房地产企业的行业要求，其内容主要包括“剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍”三项硬性指标。这是中国政府从房地产的金融需求侧，对地产企业的规范与约束。其旨在降低房地产企业的金融杠杆，消减金融风险，从根本制约“地产金融”的膨胀，稳定房地产市场的发展。

而该通知的发布，则意味着中国政府同时也将从房地产的金融供给侧，“两路夹击”来规范、加速“地产金融”去杠杆的过程。

众所周知，“地产和金融”是密不可分的一套组合，这是一个如同滚雪球一般，自我激励过程。高房价只不过是表面现象，地产、楼市也只不过是金融炒作的道具，而背后的金融空转和资本与政府土地供应制度的合谋才是问题本质。因此才会出现，只要中国政府企图单纯抑制房价，中国的资金流动性就会不足、金融系统陷入危机的情况。最终政府的政策不得不让步于对经济稳定的需求，其结果是房价越调控越高，房地产企业的杠杆率和居民个人住房贷款余额占比越来越高。

然而，中国政府的此轮房地产调控，显然已经认识到了这一点。不从根本上改变整个经济发展模式和“地产金融”的利益形成机制，就不可能维持楼市的稳定。因此，这一轮地产调控，中国政府采取了标本兼治的方法。首先从行政上采取高压政策抑制住楼价的过快上涨，之后便开始针对“病根”下药。以“金融为实体经济服务”为原则，2017年以来的对于银行、金融机构的规范和整顿可谓大刀阔斧，时至如今依然还在继续。

于是，当金融机构逐步走上正轨之后，接下来的2021必定是对房地产企业经营机制的调整和对政府土地出让机制的改革。之前地产“三条红线”的出台和此次通知的发布，都是政府在引导地产企业减少对金融的依附，降低金融风险，促使房地产企业优胜劣汰，回归对于地产的长期开发和经营。尤其是在2021年美国政府可能采取的再次“美元放水”、输入性通胀风险加剧的大背景下，尽快去除中国自身的金融隐患，从机制上遏制房价上涨、将资金引入实体经济就成为了2020年底和2021年初的中国政府主要工作之一。

而对于中国的地产行业和银行来讲这也将是最后的调整机遇，2年到4年中国政府已经给出了调整的空间和时间。如果此时还寄希望房企通过债券等其他形式来继续维持高杠杆与土地的投机，那么也许还会迎来更严厉的调整。